胡錫進：讀《作為中產 我對國傢有哪些不滿》有感|高房價|人口 租寫字樓 |土地

胡錫進：讀《作為中產 我對國傢有哪些不滿》有感|高房價|人口 租寫字樓 |土地

胡錫進：讀《作為中產 我對國傢有哪些不滿》有感|高房價|人口 租寫字樓 |土地

　　原標題：胡錫進：讀《作為一個中產階級，我對國傢有哪些不滿意》有感

　　對那些三四十歲的打拼者來說，房子，子女教育最能激起共鳴。這方面也最需要實話、真話。

　　一篇題為《作為一個中產階級，我對國傢有哪些不滿意》的網文走紅互聯網，作者是寧南山，文章很長，我大致讀瞭它，尤其是第二部分，深感文章作者的誠懇，他提的問題是很多第一代到大城市打拼的人到瞭三四十歲面臨的現實苦惱。他重點提的兩大問題，一是高房價，二是孩子就學的困難和無底洞般的教育開支，引起瞭廣泛共鳴。

@深圳寧南山 微博截圖

　　老胡今天就跟年輕人坦誠談談這兩個問題。

　　先說北上廣深這些大城市的高房價。這些年我們眼看著它們火箭般竄上來，重構瞭不同地方和不同人之間的傢庭財富格局。盡管一些人不相信，但我還是認為中國政府真心想控制住房價，尤其是當下的政府，出臺瞭全世界最嚴厲的房價限制性措施，現在這些城市的房價暫時的確壓住瞭，但它們存在一有縫隙就出現報復性反彈的可能性。

　　大城市的房價有很大的復雜性。就公眾意願來說，必須講一句實話，並非所有人都希望降房價。大城市的中產階級傢庭大多有房子，房子是他們傢庭的主要財產，有不少傢庭經過長期積累，有瞭一套以上的住房，他們將住房當作養老和抵禦風險的主要資本。在同一座城市裡，人們對房價的態度非常復雜，買瞭房的人希望房價升，沒買房的人希望房價降，人們的態度是多元、甚至分裂的。

　　從全國來看，小城市和農村地區的人希望大城市降房價，那樣的話會有利於他們向大城市移民。即使不移民，也可以縮小他們與一線大城市居民的財產鴻溝。但是對本城的房價，與一線城市房價的復雜態度是一樣的。與各地的人聊天，如果他們那裡的房價在上漲，他們當中的很多人會把這當成好事來說。可以這樣說，對於大多數早已固定下來的常住居民，房價高一些，或者不比一線城市低太多，常常是他們自尊的一部分。

　　但是房價上漲對從小城市到大城市流動的人口造成瞭巨大壓力，而那些人是城市建設的主力軍，他們的確承載瞭高房價的很大痛苦。

　　老胡在世界大城市中采訪，發現包括漢堡、舊金山這樣的城市都有同樣的嚴重問題，那就是當下為城市做出主要貢獻的很多年輕人買不起房。他們都是國內或國際移民，城市對這個問題基本無解。

　　我認為，中國各大城市面臨創造性解決這個問題的競爭。去孟買、裡約熱內盧、莫斯科、胡志明市瞭解一下房價，這些新興國傢的大城市房價都在狂漲，你會對中國一線城市大規模降房價的未來很不看好。另一方面，若真出現房價斷崖式下降，那就是次貸危機，經濟也承受不瞭，城市裡一部分人高興的同時，也會有更多的人沮喪。解決這個問題還是應通過政府向對城市做出貢獻的移民提供優惠購房和租房政策，這項工作目前的力度還遠遠不夠，政府應該投入更多資源，實質性緩解這個問題，使得努力奮鬥的移民們對未來充滿希望。

　　老胡希望，中國的社會制度能在解決這個問題上展現出它應有的優勢。高房價問題在很大程度上已經轉化成不同人群之間的利益關系問題。既然大傢的利益是多元的，這個問題的解決不能用行政方式單朝著一個方向使勁，而要同時照顧市場規律和社會公平，求得全社會利益的最大公約數。

　　第二個是教育問題。我認為中國在教育領域形成瞭全社會的焦慮，根本原因是競爭過於激烈，每一個地方的人們競爭當地的優質教育資源，全國的人們又共同競爭國傢有限的優質教育資源。而由於中國社會有比其他社會更突出的望子成龍文化，每一個人都會受到周圍環境的影響，相互比拼，將傢庭的很大一部分開銷用於強化子女教育。比如孩子上各種培訓班已經是一股洪流，它將所有傢庭都卷入其中，似乎要耗盡每個傢庭的財力和精力。

　　對於這種把所有人都卷入的社會博弈，我不認為政府有大規模降低其熱度的有效辦法。事實上，教育部門當初搞小學生減負，初衷是想保護孩子們的童年，但由於教育環境的復雜作用，就像寧南山那篇文章所說的，這些努力的實際效果恰恰相反，不僅沒有降低孩子們的負擔，反而把傢長和傢庭的負擔也同時增加瞭。

　　如何解決這個問題呢？我支持寧南山提出的要求，教育部門應當開展新的調研，如果確有必要，就應該增加學生的在校時間和教育大綱規定的學習內容，把孩子們花在培訓班上的時間，通過在校正規教育彌補過來。應當盡量做到學生隻要好好在校上課，其他課外培訓班可以基本不上。我認為，教育部門在這方面是有巨大調整空間的。

　　除此之外，政府能做的是，第一，繼續在實現教育公平方面努力。目前，教育公平在地區之間存在爭議，大城市的戶籍人口和非戶籍人口之間矛盾突出，甚至戶籍人口之間也存在居住地等問題造成的某種不公平，導致瞭競爭學區房這一突出現象，給中產階級傢庭造成額外負擔。迅速解決這些問題的確不容易，但它應是政府工作的重要方向之一。

　　第二，要增加教育投入。我認為投入的方向要有兩個，一是普遍提高全社會的教育質量，這方面發達國傢有著現成的標準，我們應逐步向更高水平邁進。二是要針對教育不公平問題，把一部分資源放到增加孩子們的均等教育機會上。說到底，輿論的怨氣很多不是針對我們的教育水平低，而是不公平。而解決這個問題，做減法的治理代價顯然比較高，如果能通過投資多做加法，緩解不公平問題，再好不過瞭。

　　總的來說，我認為政府官員們應當認真讀一讀寧文。這篇文章沒有喊口號，不是帶節奏，它說的都是上有老下有小、在大城市打拼的那些人的真實苦惱。政府應當努力幫助這些背負著巨大生活負擔的共和國的建設者們，有些事情一時做不到，要與他們認真溝通，讓他們瞭解國傢的努力方向，保持對未來的信心。老胡認為，國傢應當也能夠有所作為。

　　附：寧南山《作為一個中產階級，我對國傢有哪些不滿意》微博文章節選：

　　我的文章，很多上面的人都能看到，有的在內部刊物發表，有的被相關領導批示過，也有政府部門聯系過我，還有智庫針對我的文章發表過評論。

　　所以這一篇，我也希望能被看到。

　　這一篇講下，作為一個看好國傢前途的中產階級，對目前的中國有哪些不滿意，僅代表我個人看法，我自認為還算努力，一天工作12個小時以上甚至14個小時很正常，做事情到凌晨兩三點是傢常便飯。

　　但我說的這些不滿意，都是憑借我個人努力無法改變的，必須寄希望於國傢行動起來。

　　我自己覺得，中國存在的問題很多，但是按照分類的話，可以分成三類，

　　第一類是直接影響民族前途命運，正在不斷惡化，大傢卻都覺得不是問題，覺得不重要，沒有意識到嚴重性的問題；

　　第二類是全國都知道很重要，都知道要努力解決，但是路卻走錯瞭的問題；

　　第三類是全國都知道重要，都在努力解決，而且總體在改善的問題。

　　1。我們先說第三類問題，也就是“有欠缺，國傢重視，正在改善”的問題：

　　這個主要是經濟和社會發展問題，這也是最不需要擔心的問題。

　　我國目前在經濟水平上，確實和發達國傢還存在差距，

　　但是我國目前是以經濟建設為中心，全國上下都在追求發展，

　　我之前寫過很多文章，關於中國的產業升級，其實就可以看出來，雖然在很多方面有不足，有的還差距極大，中國在中高端產業方面一個個的拿下來隻是時間問題。

　　隻要技術一突破，中國的規模優勢簡直是無解的存在，我自己觀察過很多微觀的例子，中國的技術公司，在萌芽突破期和產品認證期經歷的時間最長共享空間，而一旦度過瞭這個漫長的成長期，技術和客戶認可上獲得突破，一般幾年之內歐美日同類公司就會被迅速打垮，開始退出，轉行，並購或者破產。

　　我極少看到，中國，日本，美國，歐洲公司在同一技術水平線上的時候，日本美國歐洲公司還能很好的活下去的，無一例外走向衰落。

　　像LED芯片產線上最昂貴最為核心的MOCVD設備，全球本來是德國愛思強和美國Veeco兩強，但如果看愛思強的財報，2017年一季度來自LED行業的營收還占到44%，到2018年第一季度來自LED行業的營收就隻占14%瞭。

　　這傢公司本來主營業務是生產MOCVD設備，因為中國中微半導體的崛起，該公司不得不開辟新業務，在MOCVD設備領域淡出。

　　在舉例高鐵的例子，我國實現技術突破之後，目前的世界已經形成瞭中國和歐洲對決的局面。世界四大軌道交通公司，分別是中國中車，德國西門子，法國阿爾斯通和加拿大龐巴迪。

　　2016財年來自軌道交通的營收，中車超過170億歐元，西門子78億歐元，阿爾斯通76億歐元，龐巴迪大約70億歐元的樣子。

　　當然還有日本，2016年日立軌道交通收入5000億日元，大約38億歐元，川崎2400億日元，大約10億歐元，合計48億歐元，已經和四強拉開較大差距。日企基本在國內賣，總體退出世界競爭。

　　由於中車的體量更大，研發投入將會持續的高於西門子，阿爾斯通，龐巴迪，日立，川崎，從長期來看，技術競爭誰更占優勢，可以說非常明瞭，無怪乎老二西門子和老三阿爾斯通一直在嘗試合並。

　　我國在經濟方面還有很多落後的領域，但是我完全不擔心，因為趨勢是進步很快，而且國傢佈局非常完整，處於全產業鏈推進的狀態。

　　這次的疫苗事件，在全國引起軒然大波，但是總體而言，我認為也是屬於第三類問題，

　　國產疫苗的監管，質量管控，企業能力都存在欠缺。

　　然而總體而言，國傢對該領域非常重視，有專門的部門來負責改進，同時從我國兒童總體死亡率，11種兒童強制疫苗對應的12種主要疾病的發病率，死亡人數。全年齡段的人口壽命，健康預期壽命等幾乎所有指標都是在進步的。

　　這次的疫苗事件，是在進步過程中暴露的問題，總體而言，生活在2018年的中國，很顯然不管是成人還是兒童，面臨的健康風險都在2012年的中國，2008年的中國要低。

　　同樣屬於第三類問題的，還有很多，比如基礎設施，國民受教育水平，科技水平，治安管控，國民素質等等，差距是有，但是這些總體進步都很快，像治安問題，十幾年前中國很多案件還是破不瞭的，現在隨著技術進步，監控普及和財力增強，涉及人身安全的刑事案件都能很快偵破，人身安全類惡性案件24小時內破案已經逐漸成為標配。

　　2。更值得關註的是第二類問題，那就是政府和國民都知道很重要，也關系到我們每個人的切身利益，但是目前看不到改善的希望，甚至趨勢是在變差的問題。

　　一個是房價問題，為什麼一線城市年入50萬的高收入傢庭都覺得痛苦？

　　一個傢庭收入超過50萬人民幣，在全世界任何國傢都是高收入傢庭，不管是在美國，日本還是在英國，德國，都可以秒殺當地平均水平。

　　2017年9月20日《參考消息》報道，美國人口普查局9月12日發佈的數據顯示，2016年美國傢庭年收入中位數為59039美元，按照2016年6.64的平均匯率就是39.2萬元人民幣。

　　美國是人均GDP世界前十的高收入國傢，德國，日本，英國等都還不如美國。

　　按理說，一個年入50萬的傢庭，都已經大大超過發達國傢的中位數水平，在我國這樣一個發展中國傢，應該活得輕松才對。

　　我自己到國外很多公司拜訪，不管是發達國傢，還是發展中國傢，上班族們大多數下午五六點下班走人，每天大把時間可以消磨。我自己在歐洲見過，很多人下班就騎著自行車，沿著自行車道去遊走十幾公裡，還有人踩著輪滑，去酒吧小酌一杯，或者到河邊坐著聊天。

　　這些發達國傢的普通白領，收入也是不如我國的年入50萬的中產的，

　　為什麼我國收入比他們高得多的傢庭，卻活得那麼累？

　　一個最簡單的問題，有個兄弟就來咨詢我的意見，他在深圳有一套房，

　　賣瞭之後可以拿到300萬現金，他希望換一個福田和南山學位還過得去的90平米住宅，住宅品質一般即可。

　　但是看來看去，一套不那麼破的，學位還說的過去的學位房，至少也有800萬人民幣以上，，首付5成就需要400萬，另外還要貸款400萬人民幣。

　　這個兄弟已經三十多歲瞭，他現在非常猶豫，賣房有300萬，加上手裡的100萬總共400萬元，這是他和老婆奮鬥至今的所有積蓄，加起來剛好付首付。

　　另外還有幾十萬的稅和中介費，準備去借。

　　猶豫的是什麼呢？貸款400萬，即使是30年，一個月也要還兩萬多，一年就是二十五六萬貸款，傢庭年入50萬看著多，扣掉個稅和社保，到手也就是四十萬左右。

　　這四十萬還掉房貸後，剩餘十五六萬負擔一傢三口+老人的生活，一年還能剩下多少錢？

　　買房的稅和中介費加起來也有三四十萬，他還沒湊齊，還得去借。

　　更何況，他已經三十多歲，失業的焦慮隨時縈繞在心頭，因此擔心換房會帶來失業問題。

　　那能不能不換房呢？

　　“我現在是在和時間賽跑換房子，我孩子還有三四年就要上小學瞭，我不追求好的學位，能在深圳排在幾十位就行瞭，但是我現在房子的學位實在太差瞭，一個學校幾百個學生，一年就一兩個能考上深圳八大高中”。

　　然而這種八百萬的住宅，如果你真的去看瞭，會發現居住品質還不如內地三線城市的新樓盤，深圳那種學位靠前，居住品質也不錯的樓盤，一千萬現在也隻是起步價。

　　如果說房價已經讓人不堪重負，那麼教育簡直就是神補刀

　　一個是學前教育產業化，以前的教育是大學最貴，現在變成瞭幼兒園最貴瞭。

　　深圳現在的幼兒園費用，在蹭蹭的往上漲，一個學期一萬元以下的就已經算便宜的瞭。

　　我小區門口新開的幼兒園，一個月收費5000多元人民幣，還不包括夥食費和校服之類費用。

　　附近新建設的另外一個幼兒園，普惠型的，要便宜很多，深圳的普惠性幼兒園普遍幾百元到一千多元一個月，但是排隊的人也非常多，基本沒有可能排上。

　　我們小區很多人的孩子排隊肯定上不瞭普惠型幼兒園，

　　就給孩子到這傢新開的幼兒園報瞭名，一年下來光是上個幼兒園五六萬人民幣。

　　誰不想上便宜的幼兒園？因為學前教育產業化的政策，國傢從學前教育往後退，讓給瞭市場，自然有老百姓來買單，我們這個小區的大批傢長們，因為這個政策，隻是為瞭一個孩子就多支付瞭一年兩三萬元的代價，這相當於一個普通深圳市民兩三個月的工資。

　　而孩子接受的學前教育水平，並沒有比公立學校高多少。當初制定這個政策的人，有沒有想過對千千萬萬的傢長們說一聲對不起？

　　如果有兩個小孩呢？如果遇到倒黴的情況，兩個小孩排隊都讀不瞭公立或者普惠性幼兒園，

　　那麼一年光是幼兒園就要花費10萬元人民幣。為什麼放開瞭二胎，全國生育人數還是遠遠不及預期，從一個簡單的幼兒園學費就可以看出來。

　　年入50萬的高收入傢庭，到手40萬的二胎傢庭，如果兩個小孩都上公立幼兒園，學費+餐費+雜費一年就是4-5萬人民幣，如果兩個小孩都隻能上私立幼兒園，那麼一年就是8-10萬元人民幣，上不封頂。

　　為什麼二胎全面放開不理想，有想過現在養育孩子的成本為什麼這麼高嗎？

　　熬過瞭幼兒園的高消費，還要迎來義務教育階段減負，讓傢長們疲憊不堪

　　在深圳隨便一個小區門口，你必然可以看到大量的課外培訓機構的門面。

　　我對我的孩子從來沒有很高的期待，我當初讀書的時候，尤其是讀小學和初中的時候，是班上僅有的幾個沒有報名補課的，因為我覺得我每天學習8-10個小時足夠瞭，學習要註重效率，如果沒學好那肯定是在課堂上沒有用心聽懂，高效率的學習沒有必要補課。

　　隻要學校能給我的孩子正常教學時間和質量，我根本沒有必要也沒有意願送我的孩子去參加什麼補習班，因為去補習班，是耗費我時間成本和資金成本的行為。我對孩子沒有考上清華北大的期望，甚至也不期望能考211，985。

　　我隻希望他能正常的完成本科教育，做一個普通人即可。我想周末帶我的孩子到處去玩，和大自然親近親近，但是你不給他足夠的學習時間，那我隻能自己想辦法來彌補。

　　我周圍的傢長們，平均都給孩子報瞭三四個不同類型的培訓班，補習班。

　　原因很簡單，學校下午三點多就放學瞭，學生在校時間和接受的教學大幅縮短，根本無法滿足傢長們對孩子教育的需求，大大激勵瞭學生傢長轉向課外補習機構。

　　原本是國傢可以安排在學校進行的，一個老師對四十個孩子的高效率學習，

　　變成瞭四十個傢長送四十個孩子去上補習班，極大的增加瞭時間成本。

　　整個社會運作效率大大降低，讓傢長們付出瞭巨大的人力物力。

　　有一個在深圳某國企上班的兄弟，就告訴我，辦公室的同事下午四五點必然要想辦法溜出去一趟，去接孩子放學。你以為深圳公司個個是國企嗎？

　　能夠年入50萬的傢庭，有幾個是能夠上班時間溜出去接孩子的？

　　更為重要的是帶來階層固化的問題，減少最為平等的在學校接受統一教育的時間，

　　把更多的時間讓孩子去比拼傢長們能夠提供的教育資源，那自然是越有錢的傢長越有能力提供瞭。

　　有錢人的傢庭，很多都是全職媽媽，有大把的時間孩子送去參加各種培訓，我周圍就有傢長把孩子送去學習擊劍，這毫無疑問是貴族運動。

　　而我在下午四點多路過深圳某工地附近的鐵皮屋小賣部，進去一看是兩個學生在看店，傢長不在兩人就在裡面抽煙和賣東西，明顯這是窮人傢的孩子，這個時間他們要是能在學校集體學習文化知識，該多好！

　　作為一個傢長，我很明確的說，現在養育孩子成本最高的部分就是教育，孩子吃的穿的之類，我都可以節省，畢竟現在怎麼樣孩子都不會吃的很差。

　　但是目前搞的減負，剝奪瞭我“不給孩子報課外班”的選擇權，孩子在校學習時間太短，我被迫隻能轉向課外機構來彌補。

　　我們更應該做的是從源頭上從提高教育質量，優化教學內容和結構，

　　而不是搞減負縮小學生在校時間，降低教育資源提供，增大瞭中產傢長們管教孩子的時間成本和資金負擔，還美其名曰“讓傢長承擔起應該的教育責任”。

　　在深圳各個論壇，經常有這樣的貼子“我們是雙職工，父母不能過來幫忙帶孩子，我們該怎麼辦”，這樣的問題比比皆是。因此很多中產傢庭，被迫讓媽媽辭職來照顧孩子，造成傢庭收入下降，而一旦作為經濟頂梁柱爸爸不幸失業，這個傢庭會受到嚴重打擊。

　　所謂的減負，實事求是的說，恐怕隻有學校和教育部門減負瞭，傢長和學生卻更累瞭。

　　今年我曾經寫過《不要給我的孩子減負》的文章，在網上廣為傳播，然而怎樣？有關部門依然我行我素，我想他們可能是這麼認為的：

　　1：你作為傢長說你負擔更重瞭是在說謊，我搞減負明明是減輕瞭你的負擔。

　　2：你作為傢長說你負擔更重瞭是你吃飽瞭沒事幹，你不送孩子去課外補習班，下午三點多放學讓孩子自己玩不就行瞭嘛。

　　3：你作為傢長說你負擔更重瞭，這是應該的，教育孩子你本來就應該負起責任，所以我縮短在校時間，把責任從我身上轉移到你身上是沒問題的。

　　中國要擺脫“香港模式”和“牢籠遊戲”

　　買房貴，入學難的根源是什麼？為什麼我們的生育率這麼低，拼命壓縮自己的需求，還是生活的那麼困難？

　　2018年8月1日，深圳《南方都市報》的一則報道，印象中公立學校才會學位緊缺，而現在民辦學校也是一樣，今年龍華區報名小學一年級和初中一年級的學生，7600多人報名民辦學校，竟然有3600多人未能報名成功，

　　原因是學位不足。 龍華區教育局建議未被錄取的學生到其他區有空缺學位的民辦學校就讀；也可關註個別第二次報名還沒有招滿的民辦學校，還可以進行報名。同時，該局建議傢長盡可能陪同小孩回原籍就讀。

　　對於學位不夠的原因，觀塘迷你倉教育局說瞭四點：

　　1：今年龍華區總體學位缺口較大，符合報名條件的人數較去年增加瞭40%

　　2：今年全市進行公民辦學位統籌使用，對民辦學校的辦學規模、招生計劃和班額進行瞭嚴格規定和控制；

　　3：根據教育部和省廳關於消除大班額的政策規定和督辦要求，深圳全市嚴格控制學校班額，民辦學校不能隨意擴班招生；

　　4：錄取原則是按照積分由高到低錄取，未被錄取主要是積分排名靠後。

　　然而這些原因都隻是表象，房價貴，入學難不隻是深圳，而是發生在中國的各個城市，

　　不隻是像深圳這樣人口湧入的城市入學難，我老傢那樣常駐人口減少的城市入學也很難，我看我老傢親戚的朋友圈，為瞭報名上小學，還有凌晨就去排隊的，都是瘋瞭嗎？

　　即使是我們的生育率低到瞭全球最低水平，下一代人比上一代人的數量大大減少，我們依然感到各種資源緊張。

　　為什麼房價貴和入學難的問題一直得不到解決，其原因就是我們的發展思路問題。

　　中國對城市的人口規模進行嚴格的計劃和管控，人口的多少要按照計劃來，

　　居住資源和教育資源成為瞭管控人口的手段，用長官意志來決定這個城市有多少人口，而不是靠市場和社會規律。計劃生育絕不僅僅是體現在對中國公民生育權的控制，也體現在對城市人口發展的控制。

　　2010年發佈的深圳市城市總體規劃（2010-2020年），到2020年，城市常駐人口控制在1100萬人，城市建設用地控制在890平方公裡以內，而實際上深圳市人口2015年就突破瞭1100萬，人口增加瞭，土地還是死死的限制住，於是人們隻好在有限的土地空間內爭奪資源。

　　國內各個大城市，思路都是一樣的，所有的規劃都是基於“我給你多少地，你給我控制在多少人”的思路，讓人為土地資源服務，而不是土地資源為人服務。

　　在北京城市規劃（2016-2035）裡面，就規定瞭

　　“促進城鄉建設用地減量提質和集約高效利用，到2020年城鄉建設用地規模由現狀2921平方公裡減到2860平方公裡左右，到2035年減到2760平方公裡左右。”

　　與之對應的，既然我減少瞭給你的用地，那你的人口就要控制在2300萬以內。

　　一旦設定瞭人口控制規模，那麼配套的學校，公共設施，住宅都會按照這個設定的人口目標來進行建設，如果人口超過瞭計劃10%，配套資儲存倉源不夠呢？那麼資源的價格就會在互相競爭中抬高。

　　深圳的總面積1996.85平方公裡，2020年城鄉建設用地控制在890平方公裡，我雖然認為用土地供應來控制人口不合理，但是至少對深圳也可以理解一半，因為深圳實在太小瞭，44.6%的土地開發規模也不算低瞭。

　　但是北京可是有1.64萬平方公裡土地，為什麼卻要把2300萬人死死的限制在2020年城鄉建設用地2860平方公裡左右的面積上？這僅僅占北京面積的17.4%，不僅用地面積不增加，而且還要減少。

　　註意城鄉建設用地是包括各種用途的土地的，在有限的城鄉建設用地裡面，住宅用地隻占其中一部分，而且比例更是低於正常值。

　　2017年4月7日發佈的北京未來5年住宅用地供應計劃，

　　2017-2021年五年供應住宅用地6000公頃、年均1200公頃，以保障150萬套住房建設需求，其中自住型商品房將供地1020公頃、擬建25萬套房。

　　這是什麼意思呢，五年提供6000公頃=60平方公裡土地，對應150萬套房，平均每套房住2個人，300萬人就住在北京面積0.367%的土地上。

　　那麼問題來瞭，為什麼不能給這300萬人的居住空間增大一倍，提供北京0.734%的土地來居住呢？

　　為什麼要用土地供應把中國的年輕人徹底困住，讓中國人在有限的空間互相爭奪和競爭。

　　不管是北京，深圳，上海還是其他城市，我認為很多中產，其實是有錢的窮人。

　　一個北京人，上海人，深圳人跟你說，他有價值五百萬的房產，然而你真的去這個“五百萬豪宅”的小區參觀下，大多情況下會發現毫無住進去的欲望，很多樓齡老舊，停車位緊張，沒有小區或者小區狹小，沒有綠化。

　　下圖是我去看過的深圳福田某小區，樓間距密集，小區幾乎沒有，活動空間狹小，租住人員復雜，樓下停滿瞭各種電瓶車，這種住房價格卻超過8萬元一平，原因是學位還可以啊。買個90平就是700多萬，努力一輩子月入數萬，就隻能生活在這樣的房子裡。

　　這是附近的另外一個小區，如果還能稱之為小區的話，建於1984年，居住品質比不上內地縣城，單價8.4萬元以上。你仔細看看，你有每個月還三四萬月供住在這裡的沖動嗎？

　　這一切的源頭，要從2003年和2004年開始。這兩年可以說是中國房地產的轉折點

　　2003年8月，國務院下發瞭《國務院關於促進房地產市場持續健康發展的通知》，這個被成為18號文件的通知，

　　並且首次明確的說“充分認識房地產市場持續健康發展的重要意義。房地產業關聯度高，帶動力強，已經成為國民經濟的支柱產業”，這比1998年的23號文件把房地產列為“新的經濟增長點”前進瞭一大步

　　其中更為重要的是關於土地供應的規定：

　　“利用原劃撥土地進行房地產開發的，必須納入政府統一供地渠道，嚴禁私下交易。土地供應過量、閑置建設用地過多的地區，必須限制新的土地供應。普通商品住房和經濟適用住房供不應求、房價漲幅過大的城市，可以按規定適當調劑增加土地供應量。”

　　這一條明確瞭土地限量供應的大框架，即使是在本來就劃撥給我的土地上搞房地產開發都不行，也要統一納入政府供地渠道，也就是政府成為唯一的供地來源。

　　2004年3月，國土資源部、監察部聯合下發瞭《關於繼續開展經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執法監察工作的通知》（即“71號令”），要求從2004年8月31日起，所有經營性的土地一律都要公開競價出讓。

　　土地限量供應+壓縮住宅用地比例+831競價出讓，奠定瞭中國房地產市場的基調，那就是不停的漲漲漲，地價的大幅上升必然帶來房地產價格的上漲。這個土地拍賣制度，中國大陸就是從香港引進的，黃奇帆在2018年的復旦大學演講裡面，就提到他當時在浦東新區，就去香港學習土地拍賣制度，並且在上海完成瞭中國第一宗土地的批租拍賣。

　　2005年全國共出讓土地面積16.32萬公頃，出讓價款5505.15億元

　　僅僅5年後，這個數字變成瞭2.7萬億元，增長瞭五倍。

　　到瞭2017年，全國土地出讓金更是超過瞭5萬億元。

　　任志強在2006年的一篇文章寫到，土地限量供應+土地拍賣制度對土地價格上漲帶來的驚人影響

　　“2005年招拍掛出讓面積和出讓價款分別為5.72萬公頃和3920.09億元，分別占出讓總面積和總價款的35.06%和71.21%”。

　　“按上述公報計算：非招拍掛方式出讓的土地為每萬公頃149.53億元，而用招拍掛方式供給的土地為每萬公頃685.3億元，僅靠供給方式的變化二者相差瞭4.58倍。其中與城市居民居住相關的住宅建設用地大約全部是用招拍掛方式獲得的。”

　　“2005年全國商品房住宅銷售總額為14986.05億元，商品房銷售總額為18080.30億元。土地的出讓價款收入分別為上述銷售額的36.7%和30.4%，僅按招拍掛的土地出讓價款計算占房價的26.15%和21.68%。假定都按非招拍掛方式的土地出讓價款計算，則全國平均房價會下降20%。”

　　任志強號稱任大炮，是堅定的住房價格上漲的樂觀派，因此遭到瞭不少質疑甚至謾罵。2013年，任志強曾經講，不放開土地供應，北京四環內房價漲到10萬每平也是可能的。

　　五年後的今天，四環內超過10萬的房子比比皆是，西城區更是均價超過10萬。

　　任志強當年說的在邏輯上沒有錯誤，他有兩個依據：

　　1：2009年北京市的平均樓面地價是6000元/平方米左右，現在（2013年）超過瞭10000元/平方米，如果加上保障房的因素，平均樓面地價超過瞭14000元/平方米。

　　2：去年（2012年）北京市共成交經營性用地共372公頃，僅完成年度計劃的31%。工業用地和住宅用地的供應比例幾乎到達10比1。“工業用地造成瞭巨大的浪費，而住宅用地卻十分稀缺。”

　　控制土地供應+拍賣制度+壓縮住宅用地比例三刀齊下，把中國老百姓大量的財富消耗到瞭房地產裡面。也讓一些擅長房地產的商人通過土地買賣獲得瞭巨額財富。

　　2014年，《中國經濟周刊》曾經報道瞭李嘉誠傢族的長江實業公司，該公司從2005年開始在中國內地大規模拿地（註意這個時間節點剛好是房地產政策轉向之後），到2014年29個項目中僅有9個完成開發，而在9年間中國房地產價格已經猛漲數倍，長江實業因此賺取瞭大量利潤。

　　中國房地產學會有關負責人在接受《中國經濟周刊》采訪時表示，長江實業進入內地進行地產開發的一個顯著特點，就是通過分期緩慢開發、變相囤地，坐享土地升值

　　商人的獲利隻是一個結果，這一切的根源在於土地供應的不足，使得商人有瞭投機的空間，老百姓的錢，則轉移到瞭政府和商人的手中，在這個三角遊戲中，老百姓成瞭失血方。

　　那麼為什麼我國要采取嚴格土地供應的制度呢

　　一個是最簡單的，房地產成為國民經濟支柱產業，拉動地方經濟發展，簡單的說通過土地賺錢。

　　另外一個是的長官意志，土地供應成為實現“人口規劃”的工具，我規定瞭你這個城市到哪一年發展到多少人，我就隻給你那麼多土地，多的我也不給。

　　背後的理由各種各樣，比如耕地占用，比如水資源緊缺，其實這些理由都站不住腳，人口進城固然會占地，但是在農村卻會騰出更多的土地，鄉下的宅基地面積可是遠遠比在城裡的用地面積更大的。至於水資源，我國農業用水才是最大頭，北京用水量是伴隨城市規模擴大反而不斷降低瞭。

　　人口是跟著產業走的，產業的發展是人口流向的最根本因素，產業的發展決定瞭人口的規模，除瞭產業發展，教育資源，醫療資源，環境舒適程度等等都會成為吸引人口的因素，但是他們都遠遠沒有產業發展帶來的工作機會重要。為什麼長沙隻有700多萬人，而北京是2000多萬，原因就是產業不如北京多，提供的高收入工作機會有限。

　　要說醫療資源，教育水平，內地大部分省會城市都不比深圳差，甚至可以說比深圳強的多，深圳到2017年底才有18傢三甲醫院，內地省會城市西安，石傢莊，長春，鄭州，濟南都比深圳多。深圳的教育資源也不用講瞭，內地隨便一個省會城市，上清華北大的概率基本上都比深圳高。

　　吸引年輕人到深圳的，主要還是工作機會。

　　如果一個城市經濟蓬勃發展，中高端工作機會不斷增加，必然會帶來人口的上升，而此時由由於規劃的原因去嚴控土地供應，那麼必然會帶來“牢籠效應”。

　　“牢籠效應”就是限制死瞭人口發展的空間，而產業發展又決定瞭人會不斷湧入，於是人們就會在有限的面積裡面，為瞭爭奪住房資源，教育資源等相互競爭拼殺，同時養育後代的能力大大減弱帶來生育率直線下降，同時大大激化本地人和外地人的矛盾。

　　另外在牢籠遊戲裡面，人們會產生競爭心理，為什麼是我應該退出去呢，退出去的都是失敗者，我應該留在這裡享受更好的工作機會和發展，誰也不願意輕易退出。

　　在牢籠遊戲下，最受影響的，是城市的底層市民們和外地人群，他們要完全直面高昂的房價，擁擠的交通，緊缺的教育資源，認為這一切都是人多的結果，

　　因此會產生出一系列社會現象，產生本地人外地人矛盾，例如對外地人帶有攻擊意味的“外地逼”，“硬盤”等等。

　　殊不知，如果不轉變發展思路，這樣資源緊缺的現象永遠不會緩解。

　　我們需要轉變思路，

　　一方面那就是不要把土地和房地產徹底淪為賺錢的工具，

　　要牢牢樹立“一切自然資源都是為人服務的”的原則，

　　一個城市如果有能力發展出大量的中高端產業，有能力吸納那麼多人口，那麼應該是他有能力吸納那麼多人口，我就給他供應多少土地，降低人口密度，擴大生存空間。

　　另一方面，通過產業轉移來實現人口的轉移，實現全國均衡發展和佈局，我國目前在做的雄安新區就是一個嘗試，北京承擔瞭過多的職能，大批一流高校，大批國傢級科研院所，國傢政府部門，各種央企總部等等都在北京，

　　北京市商務委2017年3月的統計，有58傢全球五百強企業總部在北京，北京成為全球第一，這顯然是產業佈局不合理的後果。

　　如果要“控制”一個城市的人口，那麼應該采取的是產業發展佈局的方式，人是跟著工作機會和產業發展走的。為什麼我國東北地區的人口就不用控制？

　　先進產業工作機會都在南方，人口自然會外流，根本不要你去控制人口。

　　不僅是土地限量供應，而且我國目前土地供應的比例是有問題的，

　　一邊是為瞭招商引資把工業用地做的很便宜，便宜甚至白送的工業用土地是招商引資的重要手段，另一邊又是利益的驅使把住宅用地比例進行壓縮。

　　下圖是2017年全國土地出讓統計，工業用地占48%，而出讓金隻占4%，這些損失掉的土地出讓金就從住宅用地來彌補，住宅用地占比例37%，出讓金比例卻占到82%。

　　這就帶來後果是：各種優惠和扶持帶來產業的發展，吸引瞭大量就業人口，而同時又通過各種規劃和限制住宅土地供應，形成牢籠遊戲局面，自然會帶來房價上漲。

　　我國長期限制大城市人口規模，來自於這樣的邏輯：

　　放開土地供應，放開人口控制，那麼大城市就會無限膨脹，造成水資源短缺，耕地被占用，交通擁堵，各類資源緊張。這種描繪出來的可怕場景直接導致瞭今天中國各個大城市的牢籠效應，造成高收入傢庭也活的很累的殘酷競爭。

　　實際上，這個理論的基本立足點就是錯誤的，那就是人口的增長從來不是由土地供應決定的，不存在土地供應越多人口越多的道理，

　　人口的增長和聚集從來都是靠經濟發展和產業升級來決定的，再次強調一次，人們湧向大城市是因為工作機會，不是因為它土地供應多。

　　由於規劃水平的原因，我國給大城市做的人口規劃總是低於實際人口發展水平，而資源又基於規劃配置，因此牢籠效應不可避免。實際上，讓人口隨著產業發展，資源基於人口配置是最合理的方式。

　　我國實現土地大量供應有四個案例：

　　一個是成都，一個是重慶，這兩個城市近年來可謂是我國城市經濟發展的明星城市，

　　經濟增速很快，然而房價卻長期徘徊在低位，形成收入增長房價不怎麼漲的良性局面，原因就是土地的大量供應。即使近一兩年成都重慶房價也上漲不少，但均價仍然在一萬多的水平，這在全國來看也並不算高。

　　成都和重慶的經濟快速增長+低房價，帶來瞭一個有趣的數據，2017年12月，全國汽車保有量最多的三個城市，你以為是北京，上海，廣州或者深圳？

　　全國前三名是北京，成都，重慶。成都有452萬輛車，重慶有371萬輛車，第四名的上海是359萬輛，成都和重慶，尤其是成都，展現出瞭極強的消費能力。

　　但是成都和重慶，目前也隱隱有改變發展思路的風險，這個值得關註。

　　另外還有兩個“土地供應”的典范來自廣州和深圳的農民，

　　廣州和深圳的本地農民，修建瞭大量的違章建築，形成瞭城中村，雖然是違章建築，但是卻大大的增加瞭深圳的住宅供給，由於屬於小產權房，買賣不受法律保護，所以一般用來出租，便宜到什麼地步呢？

　　2015年的時候，我有時候曾經幫人短暫租住過城中村的單間，大約一二十平米，有衛生間和廚房，一個月僅僅需要400元，這個低廉的價格簡直讓我大吃一驚，可見即使是深圳這樣的全國人口密度最高的城市，也是可以實現大量供給的。更何況是面積是深圳3-8倍的北京上海。在廣州和深圳租住城中村房子，真的是很便宜。實際上，在深圳你也可以用很便宜的價格（單價一兩萬）買小產權房，隻是不受法律保護而已。這說明隻要加大供給，住宅是可以很便宜的。

　　實際上，城中村隻是一個例子，我在深圳這些年，有很長時間就是住在公司的宿舍，就在工廠裡面，一個月租金不到200元人民幣，很簡單工業用地便宜，制造業企業建造宿舍也相應的非常便宜，可見土地的價格直接決定瞭房地產的價格。

　　我國要想實現長期發展，必須要擺脫“香港模式”，

　　香港模式就是典型的壓榨城市平民實現瞭少數資本傢的暴富。香港大約1000平方公裡的土地，絕大部分地方卻是荒無人煙，七百多萬人擁擠的居住在一個狹小的范圍內，生存空間狹小互相競爭。

　　由於生存空間狹小，開車自駕成為富人的專利，普通人擁有一輛車是夢想，所以你遇到香港人不會開車的，真的不要奇怪，因為他在香港是沒有機會擁有自己的車的。

　　香港房價更是高到令人難以忍受，

　　你覺得北上廣深房價高，那麼可以到香港去看看，會覺得還有很大的上漲空間。

　　不僅如此，付出瞭一輩子辛苦的代價，換來的卻是一傢幾口居住在狹小的低品質住宅。在香港，能夠住在八九十平米的住宅裡面已經是人生優勝者，港人說的千尺豪宅，不過90平米而已。

　　下圖是香港明星陳浩民的120平米“豪宅”，一傢六口人住一起

　　兩個女兒住上下鋪

　　香港三口之傢的居住面積一般隻有五六十或者四五十平米的兩居室，這樣狹小的住宅也能賣到七八百萬人民幣。

　　為什麼我說香港的住宅是低品質，我在深圳看房，

　　不管是我還是我老婆，都有一個強烈的感覺，

　　隻要是香港開發商開發的樓盤和戶型，總有一種說不出來的局促感，空間利用總是有種要努力用到極致的感覺，住戶之間的距離顯得很近，外觀上看整棟樓顯得非常密集，而小區設計也不寬敞。

　　因此我們現在，隻要是香港開發商開發的樓盤，一般就不用看瞭，無法滿足我們對居住的要求。而我們隻是內地縣城長大的普通人。

　　香港普通人的想法，可以說已經被徹底資本控制的媒體“說服”，

　　那就是環保和活的輕松隻能二選一，提高土地供應量，多建房子就是不環保。

　　有次我在香港的車上，

　　和一個香港人聊起來瞭，我說香港的房價實在太貴瞭，你看香港靠近深圳這邊，大片的荒地，為什麼不能開發呢？

　　結果他馬上一本正經的給我講說郊野公園有多麼重要，靠近深圳這邊有濕地公園，他經常周末到濕地公園去釣魚，很多地方都沒有人，他覺得很好，如果開發成瞭樓盤多可惜。

　　我說濕地公園肯定要保護，但是香港幾百平方公裡荒無人煙，大量山野可以說既沒有獨特的風景也沒有道路可以行走，也沒有濕地，湖泊，河流，保護動植物之類特性，缺乏生態價值。完全就是光禿禿的石頭山，這些是完全可以開發的，而且住宅也可以和環境融為一體。

　　但是他堅持認為，環保很重要，就是不能開發，開發瞭就是破壞環境。

　　香港作為全球發達地區，卻有大批人移民海外，尤其是加拿大，原因無他，並不是尋求收入的增長，更多是去尋求對空間的渴望而已。香港模式是失敗的模式，是經濟發達卻生活和居住品質遠不如西方國傢的模式，

　　是一種永遠生活在拼命工作還房貸，除瞭少數富人，大多數人都永遠生活在無法停止的勞碌，在牢籠裡面無止境的激烈競爭，最後卻隻能生活在幾十平米狹小空間的模式。

　　2017年博鰲論壇，內地房地產商和香港房地產商對話，經濟學傢樊綱就問瞭一個問題，

　　“我看不懂香港，最看不懂的就是香港為什麼地批不出來，每年就供那麼點地，到底是什麼機制？有一屆政府一上臺就說這5年不批地，這是為什麼？我一直搞不清楚。”可惜在場的香港房地產商人並沒有回答。

　　我國從香港引進和借鑒瞭不少房地產方面的制度，例如坑爹的公攤面積，土地拍賣制度，樓花制度（商品房預售），甚至連70年產權制度也是借鑒瞭香港出租99年。

　　http://news.sohu.com/20111017/n322418187.shtml

　　今天可以說，很遺憾，我認為內地一線城市已經在去往香港模式的路上，二三線城市房價這兩年也在猛漲，數億中國人湧入一二三線城市，參與永無止境的牢籠遊戲，大量的努力成果在激烈的互相競爭中被白白消耗。

　　本來三個人各有一百萬，可以買3套房，通過控制的方式，3套房變成隻有2套，於是變成瞭2個人各自花150萬元買瞭2套房，生活品質並沒有提高，而付出的成本則大大增加，剩下那個人隻能租房住。

　　2018年7月31日，中共中央政治局召開會議，分析研究當前經濟形勢，部署下半年經濟工作。提出“堅決遏制房價上漲”的嚴厲口號，但是我沒有發現任何關於改變土地供應基本政策的內容，所以我認為，這個遏制還是在以現有空間進行調控為主。

　　來源：@胡錫進 微博、@深圳寧南山微博

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